2019中国商业地产租金指数研究报告

目前,商业房地产正面临着一种新的产业发展模式。 在消费升级和业务变化的背景下,需求修正正在发生变化,新模式和新技术迭代正在加速,业务变化不断出现。 为适应中国商业房地产市场快速发展的需要,中指研究所在分析总结多年研究经验和商业房地产行业发展现状的基础上,开始研究和编制中国房地产指标体系中的商业房地产指数,主要涵盖商铺租金指数和写字楼租金指数,客观反映重点城市商业房地产价格水平及其变化趋势

01

中国店铺租金指数运行分析

根据全国重点城市主要商业街和典型购物中心店铺租金指数调查数据,2019年下半年中国主要商业街和重点商业圈(购物中心)店铺租金总体水平稳步上升 其中,100条商业街(白洁)的平均租金为每天每平方米25.9元,比上个月上涨0.58%。以100家典型购物中心店铺为样本对象,100 MALL店铺平均租金为27.2元/平方米/天,比上个月上涨0.44%。

从起伏的次数来看,样本中71.6%的商业街租金高于前期,22.4%的商业街租金低于前期,6.0%的商业街租金与前期持平。在样本商圈(购物中心)中,66.7%的商圈租金逐月上涨,29.2%的商圈租金逐月下跌,4.2%的商圈(购物中心)租金与前期持平。

从市场表现来看,2019年前三季度,中国国内生产总值69.8万亿元,同比增长6.2%,同比下降0.5个百分点。 2019年1月至10月,中国社会消费品零售总额达到33.5万亿元,同比增长8.1%,增速同比下降1.1个百分点。居民消费总量保持稳定增长趋势。 同时,在网上零售复苏的背景下,商业零售企业积极推动产品和用户体验的升级,推动消费潜力的不断释放 总体而言,商业零售市场运行平稳,租赁需求相对活跃。

1。白洁商铺租金指数变化

(1)白洁商铺租金变化根据全国15个重点城市主要商业街抽样调查数据,以重点城市100条商业街为样本目标,形成百达商业街(白洁)租金指数 2019年下半年,白洁商铺平均租金为25.9元/平方米/天,比上个月上涨0.58%。

在城市层面,2019年下半年,一线城市74.1%的商业街租金环比上涨,11.1%的商业街租金环比下降,14.8%的商业街租金与前期持平。 北京10条商业街租金环比上涨,南锣鼓巷涨幅最高,为2.64%。在上海的11条商业街中,6条租金环比上涨,2条环比下降,3条持平。四川北路商业街环比增幅最高,为3.56%。广州一条商业街的租金环比上涨,一条环比下跌,一条持平,上下九条步行街的租金环比上涨0.27%。深圳三条商业街的租金环比上涨,东门步行街涨幅最高,为2.48%

2019年下半年,二线城市70.0%的商业街租金环比上涨,30.0%的商业街租金环比下降 在二线城市,南昌主要商业街的租金都有所下降,而天津、苏州、重庆和海口主要商业街的租金参差不齐。成都、武汉和杭州的商业街租金都比上一时期有所上涨。 其中,苏州龙湖石山金街租金环比上涨3.24%,居二线城市商业街首位。

(2)租金增减幅度较大的商业街

图表:2019年下半年租金增减幅度较大的商业街

数据来源:CREIS、Fang.com和3Fang.com

2019年下半年,上海四川北路商业街、苏州龙湖石山黄金街等10条商业街租金同比增长,上海四川北路商业街同比增长3.56%,位居第一。苏州龙湖石山金街、杭州何方街和长沙黄兴路步行街的租金也环比上涨3.0%以上。包括北京南锣鼓巷和上海曹浦街在内的五条商业街的商铺租金环比上涨2.0%至3.0%。北京新街口商业街环比上涨1.71% 店铺租金环比下降的购物街中,南昌胜利路步行街、天津鼓楼商业街和苏州石路步行街均出现较大幅度的环比下降,降幅从1.5%到2.0%不等。天津古文化街、天津石楠美食街等七条商业街环比下降1.0%

2,100 MALL店租金指数的变化

(1)100 MALL店租金的变化根据全国15个重点城市典型购物中心的抽样调查数据,以重点城市的100家典型购物中心店为样本目标,形成100 MALL店租金指数 2019年下半年,100家商场的平均租金为27.2元/平方米/天,同比增长0.44%。

根据城市层面,2019年下半年,一线城市63.6%的商业区(购物中心)租金逐月上涨,36.4%的商业区租金逐月下跌。 北京有9个商圈租金上涨,3个下跌,其中三里屯商圈涨幅最高,达到1.76%;上海有11个租金较高、租金较低的商业圈。其中,长寿路商圈涨幅最高,为1.68%。广州有4个租金较高的商圈和2个租金较低的商圈,其中东圃商圈增幅最高,达1.79%。深圳四个商业区的租金环比上涨,东门商业区涨幅最高,为2.38%

2019年下半年,二线城市商业区(购物中心)租金同比上涨69.2%,商业区租金同比下降23.1%,商业区租金同比下降7.7% 除天津、杭州、重庆、南昌和海口外,成都、武汉和苏州的主要商圈租金均同比上涨或保持不变。 成都四个商业区的租金环比上涨,建设路商业区的涨幅最高,为2.02%。

(2)租金增减较大的商业圈

图表:2019年下半年租金增减较大的商业圈

从商圈层面来看,2019年下半年,租金环比上涨的商圈中,深圳东门商圈、深圳福田中心区商圈等10个商圈租金环比涨幅较大,其中深圳东门商圈租金环比涨幅最大,达到2.38%;深圳福田中心区商圈、成都建设路商圈和深圳南山中心区商圈涨幅在2.0%至2.2%之间。苏州沪西商圈和广州东圃商圈的租金环比上涨1.5%至2.0%。 租金环比下降的商圈中,上海曹家渡商圈跌幅最大,环比下降2.47%。广州大桥和天津友谊路等四个商业圈的租金环比下降1.0%至1.5%。上海天山、上海陆家嘴等五大商圈环比下降不到1.0%

3。租金运行趋势的分析与判断

从市场表现来看,2019年以来,在“互联网+”转型下,线下零售企业的经营状况有所改善 2019年1月至10月,线下零售额同比增长5.5%,恢复正增长。同期,网上零售累计同比增长率降至16.4% 一方面,电子商务平台正在加强开放和赋权,重点是下沉市场的布局和社区生态的整合,以促进消费潜力的持续释放 另一方面,在“互联网加”浪潮的推动下,商业零售企业纷纷转型,利用大数据、人工智能和移动互联网等新技术来支撑整个商业地产的运营和消费。 总体而言,2019年下半年,零售业务市场总体表现相对活跃。一线和二线城市的成熟商圈仍然是品牌商家扩张的首选,而居民消费呈现个性化、多样化和定制化的趋势。零售业正朝着更加注重便利性、差异性和体验性的方向发展。

供应方面,在短期供应方面,2019年1月至10月,140个购物中心项目中约有980万平方米将进入15个重点监控城市市场,2018年1月至10月减少240万平方米。 2019年下半年进入市场的新项目主要包括深圳一大道卓悦中心和北京龙湖长安田街等。 根据即将开业的商业项目,预计2020年上半年将有3000多万平方米和400多个购物中心项目进入15个重点监控城市的市场。 从长期供应来看,2019年1月至10月,全国300个城市商业用地交易规划建筑面积为5.88万平方米,同比下降1.71%。 从城市层面看,一、二线城市商业用地交易规划建设面积同比下降。其中,一线城市同比下降36.80%,二线城市同比下降5.28% 从交易比例来看,全国一线城市商业用地销售比例从去年同期的4.43%下降到2.85%,二线城市商业用地销售比例从去年同期的43.94%下降到42.34% 总体而言,由于供应量减少,一线城市商业用地市场规模下降幅度大于二线城市。

需求方面,2019年1月至10月,中国社会消费品零售总额达到1亿元,同比增长8.1%,比去年同期下降1.1个百分点,其中网上实物零售同比增长19.8%,仍保持快速增长趋势。 根据消费类型,餐饮收入同比增长9.4%,比去年同期下降0.2个百分点。零售额同比增长7.9%,比去年同期下降1.2个百分点。 配额以上商品中,商品、化妆品和中西药同比分别增长13.4%、12.1%和9.6%。通讯设备、家用电器、音像设备和家具分别增长8.0%和5.4% 总体而言,中国消费需求呈现快速增长趋势,但增速有所放缓。其中,升级后的商品和服务消费相对活跃,这将对中国未来的商业市场需求和消费结构的优化升级形成一定的支撑。

展望未来,在中国服务业经济稳步运行、经济持续向第三产业倾斜、总消费持续增长、消费持续升级、线上线下发展一体化的推动下,中国商业零售市场预计将继续保持稳定增长态势。 从未来趋势来看,中国的经济增长越来越依赖于内需的增长和消费的扩大。中央和地方政策也将更加注重培育和扩大国内消费市场。 2019年前三季度,最终消费支出对经济增长的贡献率为60.5%,比上半年高0.4个百分点,明显高于资本形成总额和商品服务净出口对经济增长的贡献率。 就零售商业市场的整体租金需求而言,消费的持续增长将保持租金需求的活跃。据估计,未来中国主要商业圈的商铺租金预计将继续平稳运行。

02

中国写字楼租金指数运行分析

根据中国房地产指数体系对全国重点城市主要商业区写字楼租金样本的写字楼租金指数调查数据,2019年第四季度,全国重点城市主要商业区整体写字楼租金水平环比下降,平均租金为4.9元/平方米/天,下降0.67% 从商圈来看,租金环比上升的商圈占38.8%,租金环比下降的商圈占56.3%,5.0%的商圈租金与前期持平。 总体而言,第四季度全球经济继续面临下行压力,制造业活动下降,贸易形势继续紧张。一系列不确定因素对商业信心、投资决策和全球贸易产生了不利影响。 国内周期性问题和结构性矛盾重叠,经济下行压力继续加大。受宏观经济持续下行趋势影响,本季度写字楼市场需求下降,租金也环比下降。

1。办公室租金的变化

根据城市水平,一线和二线城市的办公室租金逐月下降。

2019年第四季度,一线城市25.0%的商业区写字楼租金环比上涨,75.0%的商业区写字楼租金环比下跌 具体来说,在一线城市的36大商圈中,深圳龙岗中心城、广州体育中心、北京金融街等9大商圈写字楼租金逐月上涨。上海北外滩商圈、广州珠江新城商圈和深圳前海商圈的写字楼租金环比下降。

2019年第四季度,二线城市商业区写字楼租金同比上涨50.0%,商业区写字楼租金同比下降40.9%,商业区写字楼租金同比下降9.1%。 在11个城市的44个主要商圈中,苏州、长沙、南昌和海口的写字楼租金都逐月上涨或持平。成都主要商业区的写字楼租金逐月下降。其他城市主要商业区的办公室租金参差不齐 其中,南京奥林匹克体育商圈租金上涨2.77%,在二线城市排名第一。

2。租金增减幅度较大的商圈

图:2019年第四季度写字楼租金增减幅度较大的商圈

在2019年第四季度写字楼租金增减幅度较大的商圈中,南京奥体、苏州石山等10个商圈租金环比增幅较大,其中南京奥体商圈写字楼租金增幅最大,环比增幅为2.77%,至2.8元/平方米/天。紧随其后的是苏州石山商业区,月环比上涨2.72%,至2.2元/平方米/天。深圳龙岗中心城市、海口国兴等八个商业区的写字楼租金环比上涨1.4%至2.5%。 具体而言,基于成本控制和其他考虑,一些中小型企业选择搬迁到租金较低的新商业区。净化非核心商业区写字楼市场的整体效果较佳,导致一些非核心商业区的写字楼租金较上月有所增加。

在写字楼租金环比下降的商圈中,上海北外滩商圈和杭州黄龙商圈跌幅最大,环比下降2.83%,租金分别降至5.6元/平方米/天和4.0元/平方米/天。广州珠江新城、深圳前海等八个商业区的写字楼租金环比下降1.6%至2.7%。 具体而言,在信息传输、软件和信息技术服务需求放缓的背景下,一些电信业务密集的商业区的办公室租金逐月下降。然而,由于工业增加值增长的下降和对外贸易的下降,一些相关企业的租金需求减弱,导致这些企业聚集的商业圈写字楼租金下降。

3。租金运行趋势分析

从市场表现来看,随着经济的发展和产业结构的调整,第三产业逐渐成为中国经济增长的主要驱动力,第三产业的发展已经成为办公市场需求变化的主要驱动力之一。 2019年第三季度,信息传输、软件和信息技术服务、金融业、批发和零售业的增长率均有所放缓,导致办公室租金比上一季度略有下降。整个办公市场对租户有利 一些大企业灵活运用各种优惠条件适时搬迁和扩张。虽然一些中小型企业倾向于搬迁到租金较低的新商业区,以降低办公成本

供应方面,2019年1月至10月,15个重点城市新增办公楼2444.7万平方米,同比增长20.6%。 其中,一线城市新建办公楼面积同比下降0.3%。二线城市同比增长34.3% 从土地供应来看,2019年1-10月,15个重点城市商业用地交易规划建筑面积为3791.33万平方米,同比下降13.9% 其中,一线城市商业用地规划建设面积同比下降36.8%。二线城市同比下降9.2% 从短期来看,全国15个重点城市的写字楼供应总量预计将继续增加,尤其是在二线城市,那里的写字楼市场将面临更大的净化压力。 从长远来看,商业用地供应量的下降将缓解市场的供过于求。

需求方面,2019年第三季度,中国第二产业增加值达到1亿元,同比增长5.2%,比第二季度下降0.4个百分点。 其中,工业和制造业增加值同比增长较第二季度收窄,而建筑业增加值同比增长较第二季度扩大。 第三产业增加值达到1亿元,同比增长7.2%,比第二季度增长0.2个百分点。 其中,信息传输、软件和信息技术服务、租赁和商务服务、运输、仓储和邮政服务保持快速增长。 总体而言,电信行业、金融业和房地产业仍然是写字楼的主要需求

展望未来,从宏观环境看,第四季度中国仍面临复杂的国际形势和国内经济下行压力。2019年10月,国际货币基金组织发布《世界经济展望报告》,将中国2019年国内生产总值增长预测下调0.2个百分点,至6.1% 在此背景下,国家坚持以供给侧结构改革为主线,大力深化改革,扩大开放,从货币政策等多角度加强反周期调整,做好“六个稳定”工作,努力确保经济增长率在合理范围内。 从商业环境来看,这个国家继续努力。10月22日《优化营商环境条例》的正式颁布,使中国优化的商业环境建设完全符合法治。 11月15日,国务院发布《在自由贸易试验区开展“证照分离”改革全覆盖试点的通知》,有效降低企业机构交易成本,激发市场活力和社会创造力。 与此同时,地方政府也紧随其后,出台了各种优化商业环境的政策,如《北京市新一轮深化“放管服”改革优化营商环境重点任务》、《进一步优化长三角法治化营商环境宣言》等。 一系列政策的出台可以有效刺激创业精神,鼓励更多的社会主体参与创新创业。 迄今为止,这些政策已经取得初步成果。从2019年1月至10月新注册市场主体数据来看,新注册企业日均数量接近2万家,在去年快速增长的基础上继续加速增长。

短期而言,在中国经济放缓和部分城市写字楼空入住率高的背景下,写字楼租金短期内面临较大的下行压力。 展望未来,尽管经济下行压力依然存在,但中国坚实的物质技术基础、逐步升级的产业结构、日益扩大的高素质人才梯队和逐步扩大的市场规模,将使中国经济具备足够的弹性和潜力,经济继续平稳运行还有许多支撑因素。 同时,一系列政策的出台增强了各类企业的信心,也给办公市场带来了发展势头。 从长远来看,中国的写字楼市场预计将稳步发展,写字楼租金预计将保持稳定。